Dossier de location : 5 erreurs à ne pas faire !

Lors de la recherche d'un logement à louer, impossible de faire l'impasse sur la constitution d'un dossier de location, un document indispensable qui a pour but de présenter son meilleur profil aux bailleurs et mettre toutes les chances de son côté pour sortir du lot parmi le plus souvent de très nombreux candidats ! Un dossier de location doit donc être complet, organisé et clair. En conséquence, pas question de préparer ce sésame dans la précipitation, sans certaines pièces justificatives obligatoires, ou encore sans soigner minutieusement sa préparation ! Les 5 erreurs à ne pas faire avec son dossier de location.

1 - Préparer son dossier de location dans la précipitation

Compte tenu des tensions qui existent sur le marché de la location, en particulier dans des zones très prisées comme les centres-villes, les villes universitaires, certains quartiers très recherchés, etc., constituer un dossier de location clair, complet, compréhensible facilement par un bailleur et ordonné est une nécessité pour espérer décrocher un logement, en tous les cas dans un premier temps pour être sélectionné par un bailleur.

C'est pourquoi, en aucun cas un dossier de location doit être préparé dans la précipitation. Ce document de candidature doit en effet sortir du lot et comporter d'une part, toutes les pièces justificatives obligatoires et, d'autre part, tous les éléments qui peuvent faire peser la balance en votre faveur parmi le plus souvent des dizaines et des dizaines de postulants pour un même logement.

Un dossier de location doit donc être minutieusement préparé, et bien en amont de la sélection de petites annonces, d'autant qu'une fois le logement convoité repéré, il s'agit de passer à l'action très vite, c'est-à-dire envoyer son dossier de location rapidement au bailleur, pour mettre toutes les chances de son côté.

2 - Oublier de fournir les pièces exigées dans un dossier de location

La présentation d'un dossier de location est normé en ce qui concerne son contenu dans le but en particulier de rendre sa lecture claire pour un bailleur souvent submergé de demandes.

Omettre certaines pièces justificatives obligatoires, listées dans l'annexe du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, est rédhibitoire et a forcément comme conséquence de bloquer une candidature au logement.

Le rôle d'un bailleur qui recherche un locataire n'est pas en effet de courir après les personnes qui se sont portées candidates pour obtenir tous les renseignements nécessaires pour pouvoir faire son choix parmi de très nombreuses demandes.

Donc, pour éviter que son dossier de location soit recalé en raison de manque de documents, il est indispensable de connaitre les pièces qu'une candidature à la location doit obligatoirement contenir :

une pièce d'identité du demandeur

Il peut s'agir d'une carte nationale d'identité (CNI), fournie resto-verso, un document qu'il est possible de donner pour toutes les personnes provenant de l'Union Européenne. Sinon, un visa est demandé en plus de la carte d'identité.

La pièce d'identité obligatoire dans un dossier de location peut également être un passeport français (ses pages 2 et 3) ou étranger, un titre de séjour valide recto-verso (en cas d'expiration il doit être accompagné du récépissé de son renouvellement), ou encore un permis de conduire ;

un justificatif de domicile signé et daté de moins de 3 mois

Cette pièce justificative peut prendre la forme pour un candidat déjà locataire de ses 3 dernières quittances de loyer, une attestation de son propriétaire actuel qui indique que son locataire est à jour de ses loyers et de ses charges, ou encore une attestation sur l'honneur.

Un propriétaire qui constitue un dossier de location peut justifier son domicile en fournissant son dernier avis de taxes foncières. À noter : il faut savoir que dans ce cas, les factures au nom du propriétaire à la recherche d'un logement en location, ses avis de taxe d'habitation, ses relevés bancaires, ou encore l'appel de fonds pour charges de copropriété, par exemple, ne constituent pas des justificatifs acceptés dans un dossier de location.

Si un candidat à la location est hébergé gratuitement, il doit fournir comme justificatif de domicile une attestation d'hébergement sur l'honneur (signée et datée de moins de 3 mois), accompagnée de la pièce d'identité de la personne qui l'héberge ou d'un justificatif s'il s'agit d'un organisme ;

un justificatif de situation professionnelle

Pour pouvoir sélectionner les candidats, un bailleur a besoin en effet de connaitre la situation professionnelle de son éventuel futur locataire dans le but de sécuriser au maximum la location de son logement.

Il ne s'agit pas ici de fournir ses ressources mais de justifier de son activité professionnelle au moment de la constitution de son dossier de location. Cette dernière peut ainsi être attestée par la remise au bailleur d'une copie de son contrat de travail signé, d'une attestation de son employeur datant de moins de 3 mois, d'un arrêté de nomination pour les agents de la fonction publique, d'un certificat de scolarité pour les étudiants, d'une convention de stage, etc.

Les retraités qui présentent un dossier de location doivent fournir une attestation de droit à une pension ou un bulletin de pension. De leur côté, les travailleurs indépendants doivent inclure dans leur dossier de location un certificat d'inscription à l'Insee, un extrait Kbis de leur société pour les commerçants, une carte professionnelle pour les professions libérales ou un extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois pour les artisans.

Les candidats à la location bénéficiaires d'une prestation sociale peuvent fournir dans leur dossier de location une attestation d'ouverture de leurs droits ou, par exemple pour les demandeurs d'emploi, un avis de situation de moins de 3 mois délivré par Pôle Emploi ;

un justificatif de ressources

Bien sûr, les ressources comptent beaucoup dans la sélection ou non d'un dossier de location par un bailleur. C'est pourquoi il est important (et obligatoire) de ne pas oublier de compléter son dossier de location par des justificatifs tels que, selon sa situation professionnelle, ses 3 derniers bulletins de salaire, ses 2 derniers bilans comptables ou son attestation de déclaration de chiffre d'affaires, ses 3 dernières attestations de versement de prestations sociales, ses 3 derniers bulletins de retraite, ou encore l'avis d'attribution d'une bourse pour l'année en cours pour les étudiants.

D'autres documents qui attestent de ses ressources peuvent être aussi une attestation de simulation d'aides au logement établie par la CAF ou par la MSA, des pièces justificatives de revenus fonciers, de rentes viagères, de revenus de valeurs et capitaux mobiliers, le titre de propriété d’un bien immobilier, ou encore son dernier avis d'imposition, etc.

Toutefois, il faut savoir qu'un bailleur n'a pas le droit d'exiger dans un dossier de location des documents tels qu'une copie de relevé de compte bancaire du candidat, sa carte d'assuré social, une autorisation de prélèvement automatique, un extrait de casier judiciaire, un contrat de mariage, un jugement de divorce, une attestation d'absence de crédit en cours, ou encore, par exemple, plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.

3 - Se contenter des seuls justificatifs obligatoires

Comme nous venons de le voir, constituer un dossier de location impose de fournir au bailleur un ensemble de pièces obligatoires sans lesquelles une candidature a toutes les chances d'être rejetée de fait par le propriétaire d'un logement mis en location.

Mais il est vivement conseillé de ne pas se limiter à ces justificatifs obligatoires. En effet, un dossier de location cohérent suppose également d'apporter au bailleur le plus d'informations possibles sur sa situation pour espérer sortir du lot et voir son dossier de location sélectionné.

En conséquence, l'une des erreurs à ne pas commettre est de ne pas étoffer autant que possible son dossier de location avec des éléments qui attestent de son sérieux, de sa solvabilité et de sa motivation à occuper le logement mis en location, en particulier sur une durée longue.

Il peut s'agir, par exemple, de compléter son dossier de location avec une lettre de recommandation d'un ancien bailleur, de sa banque, avec une attestation de droits à l'Aide personnalisée au logement (APL), etc.

Un bailleur va en effet plutôt privilégier un locataire qui apporte les preuves qu'il ne quittera pas le logement trop vite. Un gage pour le bailleur de ne pas avoir à recommencer dans un avenir trop proche les longues démarches pour trouver et sélectionner un autre locataire.

4 - Ne pas soigner la présentation de son dossier de location

Outre l'importance de ne pas faire l'impasse sur les éléments qui doivent constituer le contenu d'un dossier de location, la forme de ce dernier prend également toute son importance.

Pas question en effet de négliger la présentation de son dossier de location sous peine qu'il n'ait aucune chance d'être sélectionné par le bailleur. Un dossier de location bien présenté peut contribuer à le faire sortir du lot, un point donc à ne pas délaisser !

Compte tenu des nombreux documents qui composent un dossier de location, qu'il soit format papier ou électronique, soigner sa présentation peut attirer l'attention du bailleur mais aussi, et sans doute surtout, faciliter grandement sa consultation.

D'abord, pas question de présenter un dossier de location non relié qui oblige le bailleur à reconstituer lui-même chacune de ses pièces !

Introduire son dossier par une page de garde qui comporte le sommaire de son dossier de location est aussi une nécessité pour permettre de montrer au bailleur ses facultés d'organisation et par là certaines de ses qualités qui comptent pour un propriétaire : le soin, la minutie, la logique, etc.

À côté de son dossier de location proprement dit, il ne faut surtout pas non plus omettre de rédiger une lettre, d'abord pour se présenter et mettre en avant ses atouts (titulaire d'un CDI, revenus confortables, etc.), mais aussi pour faire part de ses motivations à occuper durablement le logement mis en location convoité et d'en prendre soin.

5 - Ne pas anticiper une demande de caution

Même si l'apport d'un garant ne constitue pas une obligation, une caution est le plus souvent demandée par les bailleurs car elle constitue une sécurité en cas de loyers impayés ou de dégradations par exemple.

Autant alors anticiper cette demande en n'oubliant pas, dès la constitution de son dossier de location, d'indiquer au propriétaire du logement mis en location que l'on dispose d'une caution, qui rassure un bailleur, et de fournir les pièces justificatives du garant qui peut être une personne physique (un proche) ou une personne morale (garantie VISALE proposée par Action Logement par exemple).

La liste des pièces justificatives à joindre obligatoirement à son dossier de location concernant sa caution est la suivante :

• pour un garant personne physique, les mêmes documents que le candidat à la location, à savoir la photocopie de sa pièce d'identité, un justificatif de domicile, de situation professionnelle et de ressources ;
• pour une caution personne morale, un document qui atteste de son engagement.