Commissions, honoraires, frais des agences immobilières : quel coût moyen ?

Passer par une agence immobilière pour vendre, acheter ou louer son bien immobilier, comme cela est le cas pour plus de 60 % de ces transactions immobilières, a forcément un coût. La raison : recourir à une agence immobilière permet de bénéficier des compétences de professionnels de terrain qui connaissent parfaitement le marché de l'immobilier, et notamment les prix pratiqués, qui sont au fait des réglementations en vigueur dans ce secteur, et de profiter d'un accompagnement très utile en ce qui concerne la rédaction d'une annonce, sa publication, la recherche d'acquéreurs ou de locataires, les visites des biens, etc.

Pour tous ces services rendus, les agences immobilières facturent des honoraires, appelés souvent commissions ou frais, à leurs clients. Le coût moyen de ces honoraires est difficile à déterminer précisément car leur montant est librement fixé par ces professionnels et dépend des missions qu'ils accomplissent. Essayons malgré tout d'y voir plus clair.

Que recouvre le coût d'une agence immobilière ?

Commissions, honoraires, frais ? De quoi parle-t-on exactement quand on évoque le coût d'une agence immobilière ?

En réalité, comme l'indique la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), il faut parler d'honoraires pour évoquer le coût à payer pour recourir à une agence immobilière, et non pas de commissions. Ces honoraires sont dans le langage courant appelés le plus souvent les "frais d'agence immobilière".

Ces honoraires correspondent aux prestations de services apportées par les agences immobilières lors d'une vente d'un bien immobilier ou de la location d'un logement, qui se basent aussi sur la plus-value apportée par les compétences de ces professionnels en matière de transactions immobilières.

Les honoraires d'une agence immobilière servent aussi à ces spécialistes du marché immobilier de couvrir leurs frais de locaux, de salaire de leur personnel, de prime versée aux agents qui mènent à bien ces transactions, de publicité et de publication de leurs annonces, ou encore de financer leurs coûts divers tels que leur assurance professionnelle obligatoire ou l'obtention de leur carte professionnelle dont le tarif est aux alentours de 200 euros, par exemple.

Comme le précise également le premier syndicat des professionnels de l'immobilier, l'utilisation des termes "commission d'agence incluse" ou "frais d'agence inclus", dont on entend souvent parler, ne sont pas conformes à la réglementation de la profession régit pas la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Selon la FNAIM, ces termes "laissent penser que l'action des professionnels immobiliers se limite à encaisser un pourcentage sur les transactions réalisées", alors que bien d'autres éléments déterminent et définissent les honoraires des agences immobilières.

Les agents immobiliers se rémunèrent ainsi non seulement pour leurs compétences commerciales, mais aussi en contrepartie de leur rôle de conseillers en matière de détermination du prix de vente ou de location d'un bien, de rédaction d'annonces immobilières, de visite du bien, etc., et de celui de garants de la légalité des transactions qu'ils gèrent. Les agents immobiliers peuvent ainsi voir leur responsabilité civile professionnelle engagée en cas de manquement en la matière.

D'autre part, pour recevoir des honoraires, le agents immobiliers doivent remplir des conditions bien précises : être titulaires d'une carte professionnelle, disposer d'un mandat délivré par le vendeur ou l'acheteur d'un bien immobilier, et remplir en totalité la mission qui leur est confiée.

De quoi dépendent les frais facturés par une agence immobilière ?

Depuis 1987, les honoraires des agences immobilières sont fixés librement. En général, ces dernières s'appuient sur différents critères pour les déterminer.

Il peut s'agir de la localisation du bien immobilier qu'elles ont en charge de vendre ou de louer, et plus précisément de la présence ou non de concurrents sur une zone géographique donnée. À Paris, par exemple, les honoraires des agences immobilières sont plus élevés que dans de nombreuses villes de province où ces professionnels sont moins présents.

En cas de vente d'un bien immobilier, une agence immobilière chargée de cette transaction applique aussi un taux de rémunération d'autant plus faible que le prix du bien est élevé.

Enfin, si une agence détient un mandat exclusif, c'est-à-dire qu'elle est la seule à pouvoir vendre un bien donné ou le louer, comme elle est assurée d'être payée quand elle conclut la transaction, elle applique des honoraires moins élevés que dans le cas d'un mandat sans exclusivité ou semi-exclusif (quand le propriétaire peut aussi rechercher lui-même un acheteur ou un locataire).

Comment les frais d'agences immobilières sont-ils calculés ? Qui les paie ?

Si les agences immobilières sont libres de déterminer leurs honoraires, elles sont néanmoins obligées légalement de les afficher toutes taxes comprises (TTC) de manière visible et lisible à l'entrée de leurs locaux, sur leur vitrine si elles en disposent d'une, à chaque fois qu'elles utilisent des moyens de publicité, dans des foires ou salons où elles sont présentes, ou encore sur leur site Internet.

Depuis un arrêté du 26 janvier 2022, les agences immobilières doivent appliquer de nouvelles règles concernant le barème de leurs honoraires : "le barème de prix affiché par le professionnel de l'immobilier mentionne les tarifs maximums de ses prestations afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte professionnelle. Elle vise ainsi à corriger des situations où le barème affiché pouvait être considéré comme non respecté s'il était négocié à la baisse au profit du consommateur", comme le précise la loi.

D'autre part, pour chaque type de prestation (vente, achat, location ou sous-location), les agences immobilières doivent préciser qui doit prendre en charge leurs honoraires.

Par exemple, lorsqu'une agence immobilière s'occupe de la location d'un logement pour le compte de son propriétaire, une partie de ses honoraires doit être payée par le locataire, notamment au titre de la constitution du dossier de location, de l’organisation des visites, de la rédaction du bail et de l’établissement de l’état des lieux.

Mais, en vertu de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (la loi dite "Alur"), le coût pour le locataire est obligatoirement limité à la moitié des frais que l'agence immobilière facture au propriétaire du logement, et à un montant maximum de 3 euros TTC par mètre carré de surface habitable du logement pour un état des lieux.

D'autre part, selon où est situé le logement, les honoraires à la charge du locataire sont aussi plafonnés : en zone très tendue (où il y a un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements), les honoraires des agences immobilières doivent être au maximum de 12 euros TTC par mètre carré, en zone tendue, de 10 euros TTC par mètre carré, et partout ailleurs, de 8 euros TTC par mètre carré.

Si une agence immobilière se charge ensuite de la gestion locative d'un logement, elle facture au propriétaire une somme qui correspond en principe entre 6 % et 10 % des loyers annuels qu'il perçoit.

Dans le cas d'une vente d'un bien immobilier dont elle a la charge, le montant des honoraires d'une agence immobilière représente un pourcentage toutes taxes comprises (TTC) du prix de vente, déterminé selon différentes tranches de prix.

Selon les agences immobilières, les honoraires représentent ainsi entre 5 % et 10 % du montant total de chacune de leurs transactions menées à bien. En effet, ces honoraires sont dus seulement si l'agence arrive à conclure la vente.

Le pourcentage appliqué, qui correspond au montant des honoraires perçus par une agence immobilière, est en général dégressif plus le prix de vente d'un bien immobilier est élevé.

Un agence immobilière peut aussi, non pas se référer à un pourcentage du prix de vente d'un bien immobilier pour définir le montant de ses honoraires, mais appliquer une somme forfaitaire qui varie, elle aussi, en fonction du prix de vente.

Estimation du coût moyen des frais d'agences immobilières

Compte tenu de la liberté pour les agences immobilières de fixer les montants de leurs honoraires en fonction notamment des services qu'elles apportent, de leur localisation, réputation, etc., car ces derniers ne sont pas encadrés par la loi, il est très difficile de déterminer précisément le coût moyen des services d'une agence immobilière.

D'autre part, ce coût moyen dépend du type de prestation prise en charge.

Ainsi, par exemple, et comme on l'a vu précédemment, les honoraires appliqués par les agences immobilières dans le cas où elles sont chargées de la vente d'un bien immobilier se situent, en raisonnant en taux, entre 5 % et 10 %, soit donc une moyenne de 7,5 % constatée par rapport au prix de la vente réalisée.

En conséquence, si l'on prend différents exemples de prix de vente d'un logement, le coût moyen à débourser pour bénéficier des services d'une agence immobilière est de :

• 7 500 euros pour un logement vendu 100 000 euros ;
• 15 000 euros pour un logement vendu 200 000 euros ;
• 30 000 euros pour un logement vendu 400 000 euros ;
• etc.

À noter : les frais d'agence dus dans le cadre de la vente d'un bien immobilier peuvent être pris en charge soit par le vendeur, soit par l'acquéreur, ou à parts égales. Des conditions qui sont stipulées dans le mandat signé avec une agence immobilière.

Dans le premier cas, les frais de notaire, obligatoirement appliqués lors de la signature de la vente d'un bien, sont basés sur le prix de vente global, c'est-à-dire qui comprend aussi les frais d'honoraires d'une agence immobilière.

D'autre part, il faut savoir que les agences immobilières en ligne, de plus en plus nombreuses, pratiquent en général des honoraires (en pourcentage du prix de vente d'un bien immobilier) moins élevés que ceux d'une agence qui a pignon sur rue, notamment parce qu'elles ont moins de frais que ces dernières justement car elles n'ont pas de frais de locaux physiques à payer, mais aussi moins de frais de fonctionnement à leur charge.

De ce fait, le coût moyen des honoraires d'une agence immobilière en ligne se situe davantage aux alentours de 5 % en moyenne soit, si on reprend les exemples de prix de vente d'un bien immobilier précédents :

• 5 000 euros pour un logement vendu 100 000 euros ;
• 10 000 euros pour un logement vendu 200 000 euros ;
• 20 000 euros pour un logement vendu 400 000 euros ;
• etc.