Comprendre la loi Malraux : avantages et inconvénients de ce dispositif de défiscalisation

Les investisseurs désirant réduire le montant de leur imposition ont la possibilité d’acheter un bien immobilier en bénéficiant du dispositif Malraux. Cette défiscalisation peut être obtenue sous certaines conditions. Découvrons ensemble quelles sont les déductions fiscales qui s’appliquent dans le cadre de la loi Malraux ainsi que les avantages et les inconvénients pour les bénéficiaires de cette opération.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux est une mesure de défiscalisation mise en place le 4 août 1962 en vue de permettre aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier ancien et de le rénover tout en bénéficiant d’une déduction fiscale. Cette mesure incitative a pour objectif de préserver le patrimoine immobilier français grâce à des travaux de restauration.

Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Malraux ?

Pour bénéficier de cette loi, les investisseurs doivent respecter les critères suivants :

• Détenir son domicile fiscal en France,
• Restaurer le bien pour le louer à usage d’habitation,
• S’engager à mettre le logement en location pour une durée minimum de 9 ans : cet engagement doit être effectif dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux,
• Limiter le montant des dépenses affectées aux travaux de rénovation à 400 000 € sur une période de 4 ans : la défiscalisation Malraux 2019 prévoit un étalement des travaux sur 3 ans à compter de la délivrance du permis de construire. Cependant, ce délai peut être prolongé à 4 ans en cas de fouilles archéologiques.
• Produire une autorisation délivrée par le Préfet avant le début des travaux de restauration. Ces derniers sont obligatoirement encadrés par un architecte des Bâtiments de France qui doit respecter le cahier des charges.

Le manquement à l’une de ces contraintes entraîne la nullité des avantages liés au dispositif.

Quelle est la déduction fiscale autorisée dans le cadre de la loi Malraux ?

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des dépenses consacrées aux travaux de restauration. Elle est accordée à hauteur de :

• 22 % lorsque le logement est situé sur un site classé « Patrimoines remarquables » dont le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) est approuvé et déclaré d’utilité publique.
• 30 % si l’habitation est localisée dans un site patrimonial remarquable en zone classé Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Le montant de la réduction peut s’élever à 40 % selon le périmètre dans lequel se situe le logement à restaurer.

Exemple

Un bien classé PSMV de 400 000 € incluant 200 000 € de travaux avec 50 000 € d’appel de fonds par an et ce, pendant 4 années consécutives, permet d’obtenir une déduction fiscale globale de 200 000 x 30 % soit 60 000 €. Ce montant réparti sur 4 ans représente donc une réduction fiscale annuelle de 15 000 €.

Cet avantage peut être cumulé à d’autres dispositifs, et plus particulièrement aux niches fiscales plafonnées à 10 000 €.

Loi Malraux : quels sont les avantages pour l’investisseur ?

Le dispositif Malraux est avantageux lorsque l’on désire acquérir un bâtiment ancien à restaurer. En effet, cette opération permet :

• De bénéficier d’une réduction pouvant atteindre 120 000 € sur 4 ans, un atout non négligeable,
• De se constituer un patrimoine de grande valeur situé dans un site classé,
• D’être libre en matière de location puisqu’aucun plafond de loyer n’est imposé ni même de conditions de ressources en ce qui concerne le locataire,
• De pouvoir au terme des 9 ans de location :
  • Habiter soi-même le logement,
  • Continuer à le louer,
  • Vendre le bien sans condition si on le souhaite.
• De profiter d’un rendement nettement supérieur à l’inflation.
• De pouvoir bénéficier du report de la réduction d’impôt sur trois années consécutives lorsque le montant imposable est inférieur à la fraction déductible.

Il faut aussi noter que si la déduction est supérieure au montant imposable, le contribuable bénéficie alors d’un crédit d’impôt.

Loi Malraux : quels sont ses inconvénients ?

Le dispositif Malraux n’a pas que des atouts. Certains inconvénients sont en effet à prendre en compte, tels que :

• La rentabilité n’est pas garantie : en effet, le propriétaire du bien n’est pas certain de trouver un locataire désirant habiter dans un site classé dont la valeur locative est élevée.
• L’obligation de louer le bien pendant 9 ans peut être jugé excessif du fait que la revente avant ce terme est impossible, même en cas de changement de situation familiale (séparation, divorce) ou de décès du propriétaire.
• Le fait d’être confronté à certains frais (gestion, copropriété) ainsi qu’à la taxe foncière - qui pour ce type de bien classé est généralement très élevée -, ce qui réduit la rentabilité de l’investissement.
• Le poids des frais d’acquisition relativement conséquents qui augmentent l’investissement.
• La taxation des plus-values en cas de revente au-delà de la neuvième année de location, qui dans bien des cas peut absorber l’avantage fiscal.
• Le risque de devoir faire face à des loyers impayés, bien qu’il existe des garanties pour contrer ce type de situation. Dans ce cas, le montant de la cotisation vient alourdir les dépenses consacrées au logement.

Il faut également être prudent au moment de prévoir les travaux de restauration à effectuer. Une mauvaise évaluation de leur ampleur peut avoir un impact sur le rendement si le coût de la rénovation est supérieur au maximum autorisé de 400 000 €. Ce point compte surtout pour les personnes qui investissent dans le seul objectif de rentabilité. Il ne devrait pas perturber les acquéreurs souhaitant devenir propriétaires de ce type de biens par amour des vieilles pierres.

Où trouver des opérations immobilières Malraux ?

La plupart des grandes agglomérations sont concernées par ce dispositif. La rénovation de certains centres-villes contribue à élargir les offres. Des immeubles et bâtiments situés dans des secteurs classés de petites et moyennes communes peuvent aussi être éligibles à la loi Malraux.

Les investisseurs ont la possibilité de bénéficier de subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) dès lors que des Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) sont mises en place.

Comment effectuer l’acquisition d’un logement éligible à la loi Malraux ?

L’achat d’un tel bien immobilier est matérialisé par un contrat de Vente Immeuble à Rénover (VIR). Ce contrat est conclu sur le principe d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). L’acquéreur d’un lot peut ainsi bénéficier d’une garantie de prix et de délai de fin de travaux. Il doit en outre respecter l’échéancier de paiement concernant l’avancement de la restauration.

D’une part, le dispositif Malraux est intéressant pour les contribuables fortement imposés. D’autre part, un bien classé Patrimoine Remarquable est accessible dès 200 000 €. Ce prix raisonnable peut inciter certains investisseurs à s’orienter vers des biens éligibles à la loi Malraux afin de profiter pleinement d’un avantage fiscal non négligeable tout en enrichissant leur patrimoine familial.