Baux commerciaux : quel principe ? Quels pièges éviter ?

Les baux commerciaux concernent des contrats de location qui s'adressent aux professionnels qui louent des locaux pour exercer leur activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les baux commerciaux répondent à des règles spécifiques notamment en matière d'usage des locaux loués, du montant des loyers et de leur révision, de renouvellement de bail, ou encore de répartition des charges locatives entre les bailleurs et les locataires. Louer son bien immobilier dans le cadre d'un bail commercial demande donc de bien connaitre la législation particulière qui se rapporte à ce type de contrat de location et les points de vigilance à prendre en compte pour éviter les pièges des baux commerciaux.

Caractéristiques des baux commerciaux

Un bail commercial désigne un contrat de location qui concerne un local où une activité commerciale (vente de vêtements, de livres, de produits alimentaires, etc.), industrielle (soit la transformation de matières premières) ou artisanale (activité qui demande de disposer d'un savoir-faire spécifique) est exercée.

À savoir : il n'est pas possible de signer des baux commerciaux avec des professions libérales réglementées ou non (médecins, experts-comptables, architectes, avocats, etc.) dont l'activité n'est pas commerciale. Dans ce cas-là, c'est un contrat de location appelé "bail professionnel" qui doit être signé.

Les baux commerciaux impliquent des devoirs et des obligations qui s'appliquent au bailleur et au locataire. C'est ce que l'on appelle le statut des baux commerciaux qui a principalement 4 caractéristiques :

• les baux commerciaux doivent faire l'objet d'un contrat de bail qui stipule que le propriétaire qui loue un local de cette manière doit mettre à la disposition de son locataire un local à usage exclusivement commercial en contrepartie d'un loyer ;
• les locaux loués par le biais de baux commerciaux doivent avoir un caractère permanent pour assurer aux professionnels locataires de rester en possession des lieux toute la durée du contrat de location ;
• les locaux mis à disposition par le bailleur doivent servir à exploiter un fonds de commerce, défini comme un ensemble d'éléments qui font partie d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, tel qu'une enseigne, un nom commercial, une clientèle, un droit au bail, des marchandises, des outils, etc.
• le fonds de commerce du locataire doit appartenir à un commerçant ou à une entreprise immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE).

Un bail commercial n'a pas forcément besoin d'être écrit. Il peut en effet être verbal, contrairement au bail d'habitation. Néanmoins, il est préférable qu'un bail commercial soit écrit pour disposer d'une preuve de l'existence de ce contrat de location.

D'autre part, les baux commerciaux doivent obligatoirement être rédigés par un notaire si leur durée dépasse 12 ans ou s'ils concernent un débit de boissons (restaurant, bar, caviste, supermarché, épicerie).

Enfin, les baux commerciaux sont d'une durée minimale de 9 ans.

Contenu des baux commerciaux

Les baux commerciaux écrits doivent obligatoirement mentionner ce que l'on appelle les "dispositions impératives du statut des baux commerciaux", soit des éléments à porter nécessairement sur le contrat de location.

Ces mentions sont les suivantes :

• le droit au renouvellement du bail commercial ;
• la durée du bail (9 ans minimum) et celle s'il est renouvelé à son échéance ;
• la possibilité de résilier le bail commercial de manière anticipée ;
• la procédure de déspécialisation partielle ou plénière, c'est-à-dire la possibilité pour le locataire d'ajouter ou de changer d'activité commerciale, industrielle ou artisanale ;
• les modalités de révision du loyer (tous les 3 ans ou autre périodicité fixée dans un bail commercial à condition qu'il contienne une clause dite "d'indexation") ;
• le montant des charges, des impôts et des taxes répartis réglementairement entre le bailleur et le locataire ;
• la réglementation en matière de dépôt de garantie ;
• les modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire qui prévoit la résiliation d'un bail commercial en cas de manquement du bailleur ou du locataire ;
• les modalités de renouvellement d'un bail commercial ;
• les modalités de cession d'un bail commercial.

Les points de vigilance à connaitre en matière de baux commerciaux

Les baux commerciaux ne répondent pas aux mêmes règles que les baux d'habitation. Un bailleur est notamment tenu à certaines obligations comme nous l'avons déjà mentionné, tout comme le locataire. Le bailleur doit aussi être attentif à certains points particuliers propres aux baux commerciaux.

L'usage du local commercial

L'usage d'un local loué dans le cadre d'un bail commercial est obligatoirement mentionné dans le contrat de location signé entre son propriétaire et le locataire. Le bailleur doit donc veiller à ce que l'activité exercée par son locataire soit bien en concordance avec celle indiquée dans le bail commercial, et dans tous les cas qu'elle soit bien commerciale, industrielle ou artisanale.

D'autre part, cette activité doit aussi correspondre à l'usage de l'immeuble prévu à l'origine dans son permis de construire ou par le Plan local d’urbanisme (PLU) qui détermine sur un territoire donné les règles et obligations en matière d'urbanisme.

Dans le cas contraire, la responsabilité du bailleur peut être mise en cause.

Une possibilité restreinte de réviser le loyer d'un bail commercial

Au moment de la signature d'un bail commercial, le loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Toutefois, les baux commerciaux donnent aux propriétaires une possibilité restreinte de révision du loyer ensuite car cette dernière est réglementée.

En effet, le loyer d'un bail commercial peut être révisé à la demande du bailleur (mais aussi du locataire) de manière triennale, c'est-à-dire au bout d'un délai de seulement d'au minimum 3 ans à partir de l'entrée dans les lieux du locataire.

Cette demande de révision du loyer doit être transmise soit par l'intermédiaire d'un acte de commissaire de justice, soit par courrier recommandé avec accusé de réception.

La révision du loyer d'un bail commercial est plafonnée et doit ne pas dépasser ainsi soit la valeur de l'Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, soit celle de l'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres types d'activités, des indices de référence publiés tous les trimestres par l'Insee.

Un bailleur peut seulement augmenter davantage que la valeur de ces indices le loyer d'un bail commercial si la valeur locative des locaux qu'il loue subit une hausse de sa valeur locative ou en cas de changement d'activité du locataire.

Une répartition des charges locatives entre le bailleur et le locataire

En matière de baux commerciaux, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est précisément définie par la loi pour les contrats signés depuis le 5 novembre 2014. Certaines charges incombent en effet obligatoirement au bailleur et d'autres au locataire.

Les charges à payer par le bailleur

Il est prévu qu'un propriétaire qui loue des locaux commerciaux doit obligatoirement payer les charges suivantes :

• celles relatives aux grosses réparations qui concernent par exemple les murs de soutènement et de clôture, les voûtes, la charpente, la toiture, etc. ;
• celles liées aux travaux nécessaires si le local commercial est vétuste ou a besoin d'être mis aux normes ;
• celles en rapport avec les impôts, les taxes et les redevances liés à la propriété des locaux comme la contribution économique territoriale (CFE et CVAE), la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc. À noter : si une clause du bail commercial le prévoit, certains impôts peuvent être dus par le locataire.

Les charges à payer par le locataire

De son côté, le locataire a pour obligation de payer certaines charges liées à l'occupation de son local commercial. Il s'agit de toutes les dépenses d'entretien et de réparations courantes : eau, gaz, électricité, peinture, revêtement de sol, chauffage, sanitaires, etc.

Dans tous les cas, la législation des baux commerciaux prévoit que la répartition des charges doit être mentionnée dès la signature du contrat de location dans un inventaire qui classe ces charges en 5 catégories :

• les charges au sens strict, c'est-à-dire les prestations mises à disposition par le bailleur ;
• les réparations ;
• les charges imposées par la réglementation ;
• l'entretien ;
• les impôts et taxes locatives.

Une fois par an, le bailleur doit adresser à son locataire un récapitulatif de cet inventaire de charges et un décompte de régularisation pour leur paiement.

Le dépôt de garantie en matière de baux commerciaux

Les baux commerciaux ne prévoient pas le versement obligatoire d'un dépôt de garantie destiné à protéger le bailleur contre le non-paiement de loyers ou le défaut d'entretien des locaux, par exemple.

Néanmoins, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d'accord sur le versement d'un dépôt de garantie qui est reversé au locataire quand il quitte les lieux, totalement ou partiellement s'il ne rend pas les locaux en bon état.

Dans ce cas, il est conseillé que le montant du dépôt de garantie ne dépasse pas 3 mois de loyers hors taxes si les loyers sont payables d'avance ou 6 mois de loyers s'il est payé en fin de mois.

En effet, si le propriétaire dépasse ces montants, il doit verser au locataire des intérêts basés sur les sommes demandées en plus. Ces intérêts sont définis par la Banque de France.

La fin et le renouvellement des baux commerciaux

À la fin d'un bail commercial, le contrat de location n'est pas automatiquement dénoncé. En effet, 2 situations peuvent se présenter.

Le bailleur a la possibilité de notifier un congé à son locataire avec ou sans la possibilité de prolonger le bail commercial. Dans ce cas-là, le bailleur doit justifier des motifs qui l'amène à ne pas renouveler le bail commercial, mais aussi indiquer à son locataire qu'il peut contester ce congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction devant un tribunal judicaire dans un délai de 2 ans.

De son côté, le locataire peut donner son congé ou faire une demande de renouvellement de son bail commercial.

Ces congés doivent faire l'objet d'un acte de commissaire de justice qui peut avoir lieu à tout moment mais au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Si ni le bailleur, ni le locataire ne se manifestent à la fin d'un bail commercial, ce dernier se prolonge tacitement pour une durée indéterminée sans qu'un autre contrat de location n'est besoin d'être signé.

Le bailleur et le locataire d'un bail commercial peuvent décider de renouveler ce dernier à son échéance, soit au bout de 9 ans minimum, ce qui fait généralement l'objet de l'augmentation du loyer.

Dans ce cas, il s'agit de signer un nouveau contrat de location, et le locataire doit toujours être propriétaire d'un fonds de commerce, être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés pour un commerçant ou au Registre national des entreprises pour un artisan, tout comme avoir exploité son fonds de commerce de manière effective dans les locaux loués au cours des 3 années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.

Il faut savoir toutefois que le locataire d'un bail commercial peut résilier sans motif le contrat de location au bout de 3, 6 ou 9 ans. C'est ce que l'on appelle la "résiliation triennale". De la même manière, la résiliation d'un bail commercial est possible à l'initiative du locataire s'il fait valoir ses droits à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité.

Si le locataire d'un bail commercial décède, ses ayants droit peuvent également demander la résiliation de ce contrat de location.

Un bail commercial peut être sous-loué ou cédé par le locataire

Comme nous l'avons vu, les baux commerciaux comportent des clauses et des mentions obligatoires. Mais le bailleur et le locataire sont aussi libres de prévoir certaines autres situations.

La sous-location d'un bail commercial

Par exemple, un propriétaire peut accepter la sous-location du local commercial qu'il met à disposition. Dans le cas contraire, une sous-location est interdite.

En cas d'autorisation de sous-location par le bailleur, le locataire peut céder une partie ou tout le local commercial qu'il loue contre le paiement d'un loyer qu'il reçoit directement.

Dans tous les cas, le locataire doit obligatoirement informer son bailleur des conditions de cette sous-location et lui donner l'identité du sous-locataire. C'est aussi toujours lui qui doit payer un loyer à son propriétaire. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut se retourner contre le sous-locataire pour être payé de ses loyers.

D'autre part, le locataire principal (celui qui sous-loue) reste responsable du respect des conditions du bail commercial signé avec son bailleur.

En cas de sous-location, le bailleur dispose de la possibilité de réviser le loyer en l'augmentant en particulier si le loyer demandé au sous-locataire est plus élevé que le loyer d'origine.

À la fin d'un bail commercial, le sous-locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement de sa sous-location pour l'ensemble des locaux occupés ou seulement une partie.

La cession d'un bail commercial

Le locataire d'un bail commercial a tout à fait la possibilité de céder son contrat de location à un tiers qui donc occupe les locaux et paie le loyer au bailleur, si cette situation a été autorisée par son propriétaire dans une clause spécifique mentionnée dans le bail.

Dans ce cas, le contrat de bail commercial initial subsiste, seul le locataire change et peut rester dans les locaux jusqu'à l'expiration du bail.

La cession d'un bail commercial suppose toutefois que le locataire obtienne l'accord de son bailleur. C'est ce que l'on appelle la "clause d'agrément" qui permet à un propriétaire d'accepter ou de refuser la personne qui souhaite acquérir le bail commercial.

Toutefois, même si le contrat de location commerciale ne mentionne pas ce type de clause, un bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail commercial si elle est liée à la vente du fonds de commerce de son locataire ou si ce dernier fait valoir ses droits à la retraite.

Dans le cas de la cession d'un bail commercial, le bailleur dispose néanmoins d'un clause de garantie solidaire, ce qui signifie qu'il peut demander au locataire d'origine le paiement de son loyer pendant une durée de 3 ans à partir de cette cession du bail et jusqu'à l'expiration de ce dernier.