Évolution du Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2023 : pour qui, dans quelles conditions ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt accordé en complément d'un crédit immobilier classique aux ménages pour acquérir leur résidence principale et qui remplissent notamment des conditions en matière de plafond de revenus. Le remboursement d'un PTZ n'est pas soumis au paiement d'intérêts, ni à des frais de dossier. Il s'agit donc d'un prêt gratuit destiné à favoriser l'accession à la propriété. Le dispositif du PTZ devait à l'origine prendre fin le 31 décembre 2023.

Mais, dans le cadre d'annonces destinées à faire face à la crise du logement actuelle et permettre l'accès au logement au plus grand nombre suite aux recommandations émises par le Conseil national de la refondation consacrées au logement, la première ministre Elisabeth Borne a indiqué le 5 juin dernier que le PTZ était reconduit jusqu'en 2027 notamment pour aider les futurs acquéreurs d'un bien immobilier dans un contexte de hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers. Avec quelques évolutions et un recentrage du PTZ toutefois, des éléments qui seront proposés dans le prochain projet de loi de finances.

Les grands principes de base du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), mis en place par les articles 90 et 94 de la loi de finances du 29 décembre 2010 pour l'année 2011, désigne un prêt qui donne la possibilité aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds de revenus d'acheter un logement ancien, neuf, à construire, et même social pour en faire leur résidence principale.

Les conditions de ressources qui doivent être remplies varient notamment selon où est situé le bien acheté à l'aide d'un PTZ et les revenus fiscaux des personnes qui composent les ménages concernés.

La principale caractéristique du PTZ est qu'il s'agit d'un prêt gratuit car il est sans intérêt. C'est pourquoi ce prêt s'adresse plus particulièrement aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.

D'autre part, ce prêt ne finance pas la totalité d'un achat immobilier, mais jusqu'à 40 % de son coût total. Le PTZ vient en effet en complément d'un autre crédit immobilier (ou de plusieurs) pour financer l'acquisition d'une résidence principale à condition que les ménages qui souscrivent un PTZ n'aient pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt.

Un PTZ est accordé pour une durée soit de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans, c'est-à-dire un laps de temps durant lequel le ménage emprunteur ne rembourse aucune mensualité.

Les logements neufs individuels bientôt exclus du champ du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Si Elisabeth Borne a annoncé le prolongement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu'en 2027 alors qu'il devait prendre fin le 31 décembre 2023, son champ d'application va toutefois être revu dans le but de faire des économies sur les finances publiques.

Le PTZ constitue en effet un prêt aidé par l'État, et donc qui lui coûte de l'argent, puisque c'est lui qui prend en charge les intérêts et les frais de dossier normalement dus par l'emprunteur.

Comme l'a indiqué la première ministre, selon des propositions qui seront faites dans le prochain projet de loi de finances, et qui définiront les nouvelles règles jusqu'en 2027, le PTZ sera en effet recentré sur deux grands types d'achats immobiliers, certainement à partir du 1^er janvier 2024.

Les acquisitions immobilières possibles grâce à un PTE concerneront bientôt ainsi seulement les logements collectifs neufs situés dans des zones tendues, c'est-à-dire où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, et, hors de ces zones tendues, ce prêt aidé par l'État sera accessible que pour l'achat de logements anciens (collectifs et individuels) mais à la condition qu'ils fassent l'objet de travaux de rénovation.

Un changement notoire car, jusqu'alors, les ménages modestes et aux revenus intermédiaires pouvaient prétendre à un PTZ notamment pour acquérir un logement individuel neuf situé dans n'importe quel territoire, c'est-à-dire présentant une situation problématique en matière de logement ou non.

Ce ne sera plus le cas dans un avenir proche. Et, plus largement, selon ces annonces récentes du gouvernement, un PTZ ne pourra plus être sollicité pour acheter un logement neuf individuel. Une mesure qui, selon le gouvernement, a pour objectif de privilégier l'habitat collectif qui produit davantage de logements.

De la même manière, l'achat d'un logement ancien grâce à un PTZ devait jusqu'à présent répondre à 2 types de critères qui ne seront donc plus prochainement d'actualité.

Il s'agit d'abord d'un critère géographique : le logement doit être situé dans un territoire bien déterminé, soit les zones B2 ou C. Ces zones ne sont pas des territoires dits "tendus" en matière de logement car elles ne présentent pas un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Dans le détail, la zone B2 comprend les villes centre de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris non située en zones A bis (Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise), en zone A (agglomération de Paris, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés), en zone B1 (certaines grandes agglomérations et communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, et les départements d’outre-mer), et dans certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, ainsi que les communes de Corse non situées en zones A ou B1.

La zone C englobe tous les territoires qui ne sont pas compris dans les zones A, A bis, B1 et B2, soit principalement des zones rurales.

Selon les propos du gouvernement recueillis par BFM Immo, les nouvelles zones considérées comme tendues qui s'appliqueront avec le recentrage à venir du PTZ seront désormais les zones A, A bis et B1.

À noter : l'achat de biens immobiliers grâce à un PTZ concerne actuellement un tiers de biens en zone C, qui ne sera donc plus concernée, un quart en zones A et B1.

Ensuite, un PTZ doit répondre à une condition en matière de rénovation : un logement ancien acheté grâce à un PTZ devait jusqu'à maintenant faire l'objet de travaux représentant au moins 25 % du montant de l'acquisition à financer et permettant de limiter sa consommation énergétique annuelle à 331 KWh/m².

Même si les nouvelles conditions en matière de rénovation des logements collectifs ou individuels liées au recentrage du champ du PTZ ne sont pas encore précisément définies, elles risquent certainement d'être plus contraignantes que celles en vigueur actuellement en raison des impératifs en matière de rénovation énergétique en particulier pour lutter contre le réchauffement climatique et protéger l'environnement.

Le PTZ "nouvelle mouture" sera donc destiné aux seuls achats d'un logement neuf collectif (et donc qui exclut l'acquisition d'une maison individuelle neuve) ou ancien (collectif ou individuel) mais sous condition de rénovation.

Des annonces qui ont déjà fait réagir notamment la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC) : "Le gouvernement, en supprimant le PTZ pour la maison individuelle, envoie un signe fort : la maison individuelle neuve est réservée aux plus riches, à une élite, alors que 84 % des Français souhaitent acquérir une maison avec un petit jardin. Ce n’est pas le PTZ rénovation en zone détendue qui résoudra l’équation car l’achat d’une maison à rénover, accompagné de travaux d’ampleur, est un budget largement supérieur à l’achat d’une maison neuve !".

D'autant que des chiffres publiés sur l'évaluation du PTZ montrent que, dans 78 % des cas, ce prêt concerne le financement de projets d'acquisition dans le neuf (construction ou achat sur plan). Plus de la moitié des ménages éligibles ont ainsi bénéficié d'un PTZ pour construire leur maison individuelle.