Augmentation de la taxe sur les logements vacants en 2023

Au dernier recensement de la population en 2021, la France comptait 3,1 millions de logements vacants, c'est-à-dire des logements inoccupés, depuis 1 ou 2 ans selon les territoires où ils sont situés, et habitables immédiatement, à partir du moment où leur propriétaire organise sciemment leur vacance. Le nombre de ces logements vacants a fortement augmenté ces dernières années et posent un problème important en particulier dans les communes où l'équilibre entre l'offre et la demande de logement est marqué. Afin de dissuader les propriétaires de ne pas laisser leurs biens inoccupés, l'État a instauré une taxe sur les logements vacants. Le montant de cette dernière connaît une importante augmentation en 2023.

Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants ?

Un logement est considéré comme vacant lorsqu'il est non meublé et qu'il est inoccupé depuis au moins un an, à compter du 1^er janvier de l'année d'imposition, dans les communes considérées comme tendues en matière de logement (définies par décret), et s'il est vacant depuis plus de 2 ans dans les autres territoires.

Comme l'indique le ministère de l'Économie, une situation tendue en matière de logement se caractérise par "un niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social".

Selon les territoires où ils sont situés, les logements ainsi considérés comme vacants sont soumis à une taxe : soit la taxe sur les logements vacants (TLV), soit la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV).

La taxe sur les logements vacants situés dans des communes en zone tendue

On parle de "zone tendue" en matière de logement pour désigner les territoires, en l'occurrence ici les communes de plus de 50 000 habitants qui se caractérisent par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, avec pour conséquence d’importantes difficultés pour se loger.

À noter : la loi de finances pour 2023 a élargi le champ de ces territoires à des communes qui n'atteignent pas ce nombre d'habitants. La taxe sur les logements vacants peut donc s'appliquer aujourd'hui dans des communes qui n'appartiennent pas à une grande agglomération si elles connaissent des tensions en matière de logement. C'est le cas, par exemple, notamment des communes touristiques où se trouvent de nombreuses résidences secondaires et où leurs habitants éprouvent de grandes difficultés pour se loger.

Dans les communes en zone tendue, les propriétaires d'un logement inoccupé depuis au moins un an (ou les usufruitiers, c'est-à-dire les personnes qui n'en sont pas propriétaires mais qui assurent la conservation et l'entretien du bien immobilier) doivent payer ce que l'on appelle la taxe sur les logements vacants (TLV), une taxe instituée par l'article 51 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, qui est versée à l'Agence nationale de l'habitat (Anah), un établissement public qui accorde des aides financières notamment aux ménages qui rénovent ou réhabilitent leur logement.

À savoir : un propriétaire qui détient plusieurs logements inoccupés selon la définition de la loi est redevable de la taxe sur les logements vacants pour chacun d'eux. D'autre part, les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) et ceux qui constituent des dépendances du domaine public sont exclus du champ de la TLV.

La taxe sur les logements vacants est due si le bien en question est à usage d'habitation et s'il ne nécessite pas des travaux importants pour qu'il puisse être habité, c'est-à-dire que le montant de ces travaux doit, en pratique, être supérieur à 25 % de la valeur du logement concerné.

En zone tendue, même s'il n'est pas habité depuis au moins un an, un logement n'est pas assujetti à la TLV si son inoccupation n'est pas en lien avec la volonté de son propriétaire. C'est le cas, par exemple, d'un logement mis en vente ou en location à un prix correspondant à ceux qui se pratiquent sur le marché de l'immobilier, mais qui ne trouve pas preneur.

De la même manière, dans ces communes, un logement seulement occupé au moins 3 mois de suite par an n'est pas considéré comme un logement vacant et donc n'est pas soumis à la taxe sur les logements vacants, tout comme une résidence secondaire meublée qui est assujettie à la taxe d'habitation.

À noter : les résidences secondaires situées dans une zone tendue en matière de logement font l'objet d'une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, au moment où cet impôt local est progressivement supprimé pour toutes les résidences principales.

La taxe sur les logements vacants situés en dehors de ces territoires

Dans les communes situées hors de ces zones tendues, un logement à usage d'habitation est considéré comme vacant par la loi s'il n'est pas occupé depuis plus de 2 ans. Ces logements vacants ne sont pas soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), mais à ce que l'on appelle une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV).

Toutefois, l'imposition à ce type de taxe n'est pas systématique. Elle est en effet en vigueur seulement dans les collectivités locales, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui ont décidé de mettre en place cet impôt local par délibération.

Comme pour les logements vacants en zone tendue, si leur inoccupation est involontaire de la part de leur propriétaire, si des travaux importants doivent être réalisés pour les rendre habitables, s'ils sont occupés au moins 3 mois de suite dans l'année, ou s'il s'agit de résidences secondaires meublées, ces habitations ne sont pas considérées comme pouvant être assujetties à la THLV.

Une forte augmentation de la taxe sur les logements vacants en 2023

Les logements considérés comme vacants selon les critères vus précédemment, et qui sont le plus souvent situés dans une zone tendue en matière de logement, sont donc, sauf exceptions, soumis à la taxe sur les logements vacants. Cette dernière est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement concerné.

Cette valeur locative cadastrale, qui sert aussi de base au calcul d'impôts locaux tels que la taxe d'habitation, la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE), correspond au montant du loyer annuel que le logement vacant pourrait produire s'il était loué. Pour information, la loi de finances pour 2023 a prévu une hausse de 7 % de l'assiette de cette valeur locative.

Pour calculer la taxe sur les logements vacants applicable, cette valeur locative cadastrale est multipliée par un taux d'imposition : 17 % pour la première année d'imposition à la TLV et 34 % pour les années suivantes.

Ces taux sont valables à compter du 1^er janvier de 2023. En effet, l'article 74 de la loi de finances n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 pour 2023 a relevé ces taux qui étaient auparavant respectivement de 12,5 % et de 25 %, soit une hausse de 36 % de la taxe sur les logements vacants.

Cette hausse de la taxe sur les logements vacants est justifiée par l'État par sa volonté de dissuader les propriétaires de laisser leurs logements inoccupés surtout dans des territoires où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est marqué.

Concernant la taxe d'habitation sur les logements vacants applicable en dehors des zones définies comme tendues, c'est également cette valeur locative cadastrale qui est prise en compte pour la calculer.

En revanche, le taux d'imposition qui lui est appliqué n'est pas déterminé de la même manière. En effet, chaque collectivité qui pratique cette taxe sur les logements vacants définit elle-même ce taux d'imposition. Mais, compte tenu de l'augmentation de la valeur locative décidée par l'État, la taxe d'habitation sur les logements vacants va connaître forcément une hausse en 2023, d'autant que les collectivités locales concernées par cette taxe vont aussi certainement suivre le mouvement compte tenu de la mauvaise situation de leurs finances pour la majorité d'entre elles, et en particulier les communes le plus souvent touristiques, même petites, dont les habitants peinent à se loger en raison de la présence d'un grand nombre de résidences secondaires laissées vide une grande partie de l'année.